Офплан или готовое: короткий ответ
Офплан подходит тем, кто может подождать 2-4 года, хочет платить в рассрочку и покупает ради роста стоимости. Готовое жильё подходит тем, кому нужен доход от аренды или квартира сейчас, кто берёт ипотеку на стандартных условиях или не хочет рисков стройки.
| Офплан | Готовое (вторичка) | |
|---|---|---|
| На старте | 10-20% + 4% DLD | вся цена или 20-50% с ипотекой, плюс около 6,5-7,5% сборов |
| Аренда | после сдачи дома | с первого месяца |
| Комиссия агентству для покупателя | обычно нет | 2% + НДС |
| Главный риск | задержка, изменение рынка до сдачи | состояние объекта, переплата |
| Ипотека | в основном при сдаче | до 80% для резидентов, 50-60% для нерезидентов |
Цена: что и когда вы платите
Офплан не всегда дешевле. Новый проект на старте часто стоит за квадратный фут столько же или дороже готовых квартир рядом: вы платите за новый дом, рассрочку и ожидаемый рост. Доход складывается из двух вещей: роста цен в районе за время стройки и плеча, ведь вы внесли только часть цены, а дорожает вся квартира.
За готовую квартиру вы платите полную цену при переоформлении плюс около 6,5% сборов при покупке за наличные. С собственником можно торговаться, и в 2026 году пространства для этого больше: после атак на ОАЭ, начавшихся 28 февраля, продажи в третьем квартале упали примерно на 45%, цены примерно на 1,7% ниже прошлогодних.
В любом варианте я сравниваю цену за квадратный фут с недавними сделками DLD в том же доме или районе. Это самая честная проверка цены. Покупателям хороших офплан-проектов рынок пока благоволил: ниже стартовой цены торгуются лишь 4% проектов, вышедших с середины 2023 года. Это статистика прошлого, а не обещание.
Планы оплаты: 60/40, 70/30 и после сдачи
План оплаты показывает, сколько вы платите во время стройки и сколько при сдаче или после неё. В плане 60/40 вы вносите 60% за время стройки и 40% при сдаче, в плане 70/30 это 70% и 30%.
- Бронирование: обычно 10-20% плюс 4% сбора DLD.
- Взносы во время стройки: по датам или по этапам строительства, на эскроу-счёт проекта.
- Платёж при сдаче: из своих денег или ипотекой.
- Оплата после сдачи: часть цены вы платите в рассрочку уже после получения ключей, и аренда может её частично покрывать.
Чем больше платёж при сдаче, тем важнее заранее понимать, из чего вы его закроете. Если рассчитываете на ипотеку при сдаче, учтите: нерезидентам обычно дают 50-60% стоимости, а сборы банк не финансирует. Проверьте, хватит ли денег на разницу, до бронирования. Банковская сторона описана в гайде ипотека в Дубае для иностранцев.
Риски и защита
Главные риски офплана: задержка сдачи, изменения в проекте и более слабый рынок к моменту сдачи. Законы Дубая эти риски снижают, но не убирают.
- Эскроу: по закону No. 8 of 2007 ваши взносы идут на эскроу-счёт проекта, а застройщик получает их по мере стройки.
- Oqood: по закону No. 13 of 2008 каждая продажа офплана регистрируется в DLD, это защищает от двойных продаж.
- Надзор RERA: штрафы для застройщиков до AED 500 000, ход стройки виден в приложении Dubai REST.
- Условия SPA: срок сдачи, льготный период и компенсация за задержку прописаны в договоре. Прочитайте их до оплаты.
Риск с вашей стороны: собственная платёжеспособность. Если покупатель перестаёт платить, закон позволяет застройщику расторгнуть договор и удержать часть внесённого, в зависимости от готовности объекта. У готового жилья риски другие: скрытые дефекты, состояние дома, высокие сервисные сборы, арендатор с долгим договором. Нормальный осмотр и проверка истории сервисных сборов закрывают большую часть. Это не юридическая консультация.
Аренда: с первого дня или после сдачи
Готовая квартира приносит аренду с первого месяца, офплан до сдачи не приносит ничего, а потом нужно 1-3 месяца на мебель и поиск арендатора. Средняя чистая доходность в Дубае 6,5-7% (грязная около 7,1-7,4%), хотя рост аренды в 2026 году замедлился примерно до 1,5% в год.
С AED 2 000 000 при 6,5% чистыми готовая квартира даёт около AED 130 000 в год, то есть около AED 390 000 за три года стройки, которые ждёт покупатель офплана. Зато покупатель офплана за эти годы обычно внёс только часть цены. Сравнивайте варианты по реально вложенным деньгам, а не по полной цене. Налоговые резиденты ОАЭ платят 0% налога с аренды, а 5% жилищного сбора Дубая с аренды платит арендатор. Про сдачу подробно в гайде как сдать квартиру в Дубае.
Продажа до сдачи: как работает переуступка
Продать офплан до завершения стройки обычно можно, когда вы внесли минимум застройщика, чаще всего 30-40% цены. Точный порог и сборы указаны в вашем SPA.
- Новый покупатель платит вам то, что вы внесли застройщику, плюс вашу премию и берёт на себя остаток плана платежей.
- Застройщик выдаёт NOC на переуступку и берёт свой сбор, у каждого застройщика он свой.
- Переуступку регистрируют в Oqood через Trustee Office, новый покупатель платит 4% DLD от цены перепродажи.
Реальный пример, который могу показать в цифрах. Двухспальная квартира 135 м² в UH East от Ellington (JLT) куплена в феврале 2024 года за AED 2 545 000 по плану 70/30. К моменту перепродажи вложено около AED 1 374 000: половина цены плюс 4% DLD. В январе 2026 года квартиру продали до сдачи за AED 3 100 000. После 2% комиссии чистая прибыль около AED 493 000, это +36% на вложенный капитал за 23 месяца, около 17% годовых. Сделка закрыта до конфликта 2026 года. Прошлые результаты не гарантируют будущую доходность.
Кому что подходит
Офплан подойдёт, если вы:
- имеете деньги на бронь и взносы, но не на всю цену сразу;
- готовы 2-4 года обходиться без арендного дохода;
- хотите новую квартиру в растущем районе и готовы держать её или продать до сдачи.
Готовое жильё подойдёт, если вы:
- хотите доход от аренды сейчас или собираетесь жить сами;
- планируете ипотеку на стандартных условиях;
- хотите сразу получить 10-летнюю золотую визу от AED 2 млн с титулом на руках.
Некоторые инвесторы со временем совмещают оба варианта: готовая квартира для дохода и офплан для роста.
Как выбрать офплан-проект
Сначала выбирайте застройщика, потом локацию, потом юнит. Удобная рассрочка не спасёт слабый проект.
- История застройщика: сданные проекты, задержки на прошлых сдачах, качество в уже заселённых домах.
- Локация: метро и дороги, школы, что ещё строится рядом и сколько квартир будет сдано одновременно.
- Стартовая цена против сделок DLD: сравните цену за квадратный фут с готовыми квартирами рядом и с перепродажами в прошлых проектах застройщика.
- Условия SPA: порог и сборы для перепродажи, льготный период, компенсация за задержку, ожидаемые сервисные сборы.
- Сам юнит: планировка, вид, этаж. От них зависит, как легко квартира сдаётся и продаётся.
Сделки проходят через FOR YOU Real Estate, лицензированное агентство в Дубае. Пришлите название проекта или ссылку на объект через форму ниже, и я сравню его с данными DLD. Больше о процессе на странице покупки и в гайде как купить недвижимость в Дубае иностранцу.
