Сколько можно занять: лимиты Центробанка ОАЭ
Иностранец-резидент, который покупает первое жильё стоимостью до 5 млн дирхамов, может получить кредит до 80% стоимости, то есть минимальный взнос 20%. Эти лимиты (LTV, доля кредита от стоимости) установлены Центробанком ОАЭ в Положении об ипотечных кредитах и обязательны для всех банков страны. Банк может дать меньше лимита, но не больше.
| Покупатель и объект | Максимальный кредит (LTV) | Минимальный взнос |
|---|---|---|
| Иностранец, первое жильё до AED 5 млн | 80% | 20% |
| Иностранец, первое жильё дороже AED 5 млн | 70% | 30% |
| Иностранец, второе жильё или инвестиционный объект | 60% | 40% |
| Гражданин ОАЭ, первое жильё до AED 5 млн | 85% | 15% |
| Любой покупатель, офплан | 50% | 50% |
«Первое жильё» означает жильё для себя, и по этой категории заёмщик может оформить только один объект. LTV считают от банковской оценки, а не от цены сделки. Если оценщик дал 1,9 млн при цене 2 млн, банк выдаст 80% от 1,9 млн, а разницу вы доплатите своими деньгами.
Ещё два правила, о которых часто забывают. Первый взнос должен быть из собственных средств, не из потребкредита или кредитной карты. И сумма кредита для иностранца не может превышать 7 годовых доходов (для граждан ОАЭ 8).
Ипотека для нерезидентов
Нерезидент может получить ипотеку в Дубае, но на готовый объект банки обычно дают 50-60% стоимости, так что закладывайте взнос 40-50%. Отдельного лимита для нерезидентов у Центробанка нет: его устанавливает каждый банк сам, и работают с нерезидентами далеко не все.
- Минимальный доход для нерезидента часто около 25 000 дирхамов в месяц, хотя некоторые банки берут и меньше. У многих есть минимальная сумма кредита.
- Ставки выше, чем для резидентов. По обзорам рынка 2026 года фикс для нерезидентов около 4,8-6%.
- Доход оценивают в той валюте и стране, где вы его получаете, и просят кредитную историю из вашей страны.
- Условия меняются. В июле 2026 года Mashreq, по данным брокеров, ограничил рефинансирование для нерезидентов 50% LTV и рассматривает такие заявки индивидуально.
Если вы планируете переезд, имеет смысл подумать о сроках. С резидентской визой и местной зарплатой или лицензией вас оценивают как резидента, и лимит на первое жильё вырастает до 80%.
Доход, долговая нагрузка, срок и возраст
Все ежемесячные платежи по долгам вместе с новой ипотекой должны укладываться в 50% дохода до вычетов. Это коэффициент долговой нагрузки (DBR), его тоже задаёт Центробанк. Учитываются автокредиты, потребкредиты и кредитные карты, а ещё банк закладывает обычные расходы семьи, поэтому до предела в 50% почти никогда не кредитует.
- Стресс-тест: банк проверяет, сможете ли вы платить при ставке на 2-4 процентных пункта выше текущей.
- Инвестиционный объект: из учитываемого дохода вычитают минимум два месяца аренды на случай простоя.
- Максимальный срок: 25 лет.
- Возраст: Центробанк оставляет это банкам. Обычно кредит нужно закрыть до 65 лет наёмному сотруднику и до 70 лет владельцу бизнеса.
- Минимальный доход: многие банки начинают примерно с 15 000 дирхамов в месяц для резидентов на зарплате. Для собственников бизнеса порог выше, например 40 000 в Mashreq с июля 2026 года.
- Бонусы и комиссионные учитывают с понижающим коэффициентом или не учитывают, если они не гарантированы.
Пример. Резидент покупает первое жильё за 2 000 000 дирхамов и берёт 80%, то есть 1 600 000, на 25 лет. При ставке 4,2% платёж около 8 620 дирхамов в месяц. При стресс-тесте на 6,2% около 10 500, значит, банк захочет видеть доход семьи хотя бы около 21 000 дирхамов в месяц без других долгов. Свои цифры можно посчитать в ипотечном калькуляторе.
Ставки в 2026 году: фиксированная или плавающая
В октябре и ноябре 2026 года фиксированные ставки для резидентов с переводом зарплаты в банк составляют примерно 3,75-5% в зависимости от банка и срока фиксации. Плавающая ставка равна EIBOR плюс маржа банка около 1-2%. При трёхмесячном EIBOR около 4,3% в начале ноября 2026 года плавающий кредит обходится примерно в 5,3-6,3%, поэтому сейчас большинство выбирает фикс.
- Фикс на 1 год: около 3,75-4,9%.
- Фикс на 3 года: около 3,95-4,4%.
- Фикс на 5 лет: около 4,2-5,05%.
- Плавающая: EIBOR на 1, 3 или 6 месяцев плюс 1,00-1,99%, иногда с минимальной ставкой.
Фиксированная ставка в Дубае фиксируется на 1-5 лет. Потом кредит переходит на EIBOR плюс маржу из вашего кредитного предложения, поэтому сравнивайте и эту ставку, а не только рекламную. EIBOR следует за ставками США, потому что дирхам привязан к доллару по курсу 3,6725. Ставки меняются каждый месяц. Нерезиденты и клиенты без перевода зарплаты платят больше.
Региональный конфликт 2026 года ипотеку не остановил. Часть банков ужесточила требования, в основном к минимальному доходу и числу объектов в кредите.
Комиссии и страховки
Ипотека добавляет около 1-1,5% от суммы кредита разовых расходов сверх обычных расходов на покупку, таких как 4% сбора DLD и комиссия агентства. Полный бюджет покупки разобран в гиде по расходам при покупке.
| Расход | Типичная сумма (2026) |
|---|---|
| Комиссия банка за оформление | 0-1% от кредита плюс 5% НДС, некоторые банки не берут |
| Оценка | 2 500-3 500 дирхамов (бывает 2 000-5 000) |
| Регистрация ипотеки в DLD | 0,25% от кредита плюс небольшие сборы |
| Страхование жизни | около 0,4-0,8% от остатка долга в год |
| Страхование объекта | около 800-2 000 дирхамов в год за обычную квартиру |
| Досрочное или частичное погашение | не больше 1% от остатка или 10 000 дирхамов, что меньше |
Страхование жизни обязательно во всех банках для частных клиентов, выгодоприобретатель банк в пределах остатка долга. Полис обычно можно купить у другой страховой, если покрытие совпадает. Потолок комиссии за досрочное погашение установлен Центробанком, и это важно, когда вы будете продавать объект или переводить кредит в другой банк.
Документы и порядок: от предодобрения до регистрации
Получите предодобрение до того, как подпишете с продавцом Form F (договор купли-продажи). Оно показывает реальный бюджет, обычно бесплатное или почти бесплатное и действует, как правило, 60 дней, иногда 90.
- Резиденты на зарплате: паспорт, виза, Emirates ID, справка о зарплате на имя банка, последние расчётные листы, выписки за 6 месяцев.
- Владельцы бизнеса: торговая лицензия, устав (MOA), аудированная отчётность за 2 года, личные и корпоративные выписки за 6 месяцев.
- Нерезиденты: паспорт со сроком от 6 месяцев, подтверждение адреса, кредитная история из своей страны, выписки за 6-12 месяцев, расчётные листы или отчётность компании, налоговые декларации за 1-2 года. Некоторые банки требуют заверенный перевод или легализацию.
- Предодобрение в банке.
- Подписание Form F и чек на 10% задатка. Добавьте пункт, который защищает задаток, если банк откажет или оценка окажется ниже цены.
- Оценка объекта независимым оценщиком банка.
- Окончательное предложение банка и подписание кредитных документов.
- Если объект продавца в ипотеке, его банк выдаёт справку об остатке долга и получает погашение первым. Застройщик выдаёт NOC.
- Сделка в Trustee Office. DLD в тот же день регистрирует право собственности и залог вашего банка.
У резидента на вторичном рынке от заявки до сделки обычно проходит 3-6 недель. У нерезидентов дольше, потому что документы из-за рубежа надо собрать, а иногда и легализовать.
Ипотека на офплан и на передаче ключей
На строящийся объект банк даёт не больше 50% стоимости любому покупателю и платит только после того, как вы внесли застройщику свою часть. Его транши привязаны к этапам стройки с проверкой на месте, поэтому кредитуют только одобренные проекты, и пользуются таким вариантом немногие.
Обычно делают иначе. Платежи в период стройки вы вносите сами, а на остаток берёте ипотеку при передаче ключей. В плане 60/40 или 70/30 последние 30-40% платятся по завершении. К этому моменту объект готов, действуют лимиты для готового жилья (до 80% на первое жильё резидента), а LTV считают от оценки на дату передачи. Начинайте предодобрение за 2-3 месяца до ожидаемой передачи. Второй вариант: пост-хэндовер рассрочка от застройщика, без банка, но вы продолжаете платить застройщику определённый срок после сдачи. Плюсы и минусы разобраны в гиде офплан или готовая квартира.
Нужен ли ипотечный брокер
Брокер особенно полезен нерезидентам, владельцам бизнеса и тем, у кого большая часть дохода в бонусах: банки оценивают такие профили очень по-разному, а некоторые не кредитуют вовсе. Хороший брокер сравнивает предложения многих банков, знает свежие изменения в их политике и готовит пакет так, чтобы оценка и предложение банка пришли вовремя. Многим брокерам в Дубае платит банк после выдачи кредита, поэтому для покупателя услуга часто бесплатна. Уточните это до начала работы.
Со своими клиентами я прошу получить предодобрение до того, как мы начинаем отбирать объекты: так поиск идёт от реального бюджета. Если у вас уже есть недвижимость в Дубае, под неё тоже можно взять деньги, об этом гид equity release в Дубае. Сделки проходят через FOR YOU Real Estate, лицензированное агентство в Дубае. Текст носит общий характер и не заменяет финансовую консультацию. Чтобы проверить свои цифры, напишите мне.
