Как проходит продажа: этапы и сроки
Продажа готовой квартиры в Дубае обычно занимает 30-60 дней от подписания Form F до нового титула, плюс время на поиск покупателя. Порядок всегда один: оценка, Form A с агентством, реклама, оффер и Form F, NOC от застройщика, закрытие ипотеки, если она есть, и переоформление в Trustee Office Земельного департамента Дубая (DLD).
- Оценка по зарегистрированным сделкам DLD.
- Form A: договор с лицензированным агентством и рекламное разрешение DLD.
- Реклама на Property Finder, Bayut и в брокерских сетях, показы.
- Оффер, затем Form F (MOU), покупатель вносит залог 10%.
- NOC от застройщика и письмо банка о задолженности, если квартира в ипотеке.
- День сделки в Trustee Office: оплата и новый титул на имя покупателя.
С покупателем за наличные сделка закрывается за 2-4 недели после Form F. Покупателю с ипотекой обычно нужно 4-8 недель: его банк проводит оценку и выдаёт финальное одобрение. Если ваша квартира тоже в ипотеке, добавьте 1-2 недели на документы вашего банка.
Как назначить цену: сделки DLD, а не объявления
Правильная цена складывается из зарегистрированных продаж в том же доме или комьюнити за последние 3-6 месяцев, а не из цен в объявлениях. Каждая сделка в Дубае регистрируется в DLD, и эти данные открыты: приложение Dubai REST и открытые данные DLD показывают цены сделок по районам и зданиям.
Когда я готовлю оценку, сравниваю ту же планировку, похожий этаж и вид, делаю поправку на состояние, мебель и на то, свободна квартира или сдана. Объявления показывают, на что надеются продавцы. Сделки показывают, сколько заплатили покупатели.
Ещё две проверки. Если покупатель берёт ипотеку, его банк присылает своего оценщика, и цена сильно выше недавних сделок может эту оценку не пройти. Если нужен официальный документ, DLD выдаёт сертификат оценки через аккредитованного оценщика, обычно за несколько тысяч дирхамов.
Про 2026 год лучше говорить прямо. После начала регионального конфликта 28 февраля число сделок в третьем квартале упало примерно на 45% к прошлому году, а цены в среднем примерно на 1,7% ниже, чем год назад. Квартиры с адекватной ценой продаются, переоценённые стоят. Бесплатную оценку вашей квартиры можно заказать на странице продажи.
Form A и реклама
Form A это договор листинга по форме RERA между вами и лицензированным агентством. В нём цена, комиссия, срок и эксклюзивность. Без него агентство не получит рекламное разрешение DLD (Trakheesi), а объявления без номера разрешения и QR-кода на порталы не пускают.
Документы: титул (или Oqood для офф-плана), копия паспорта, Emirates ID, если он есть, и доверенность, если за вас подписывает другой человек.
Реклама обычно идёт по трём каналам:
- Порталы: Property Finder и Bayut, с них начинает поиск большинство покупателей. Хорошие фото и верная планировка важнее текста.
- Брокерские сети: другие агентства, у которых уже есть покупатели. Общий листинг с понятным разделом комиссии часто приносит самые быстрые офферы.
- Прямые базы: инвесторы и партнёры за рубежом. В FOR YOU Real Estate мы работаем с зарубежными партнёрскими агентствами, это помогает с крупными лотами и переуступкой офф-плана.
Обычно я советую одно эксклюзивное агентство на 30-60 дней, а не пять агентств с пятью разными ценами на порталах. Покупатель видит одну квартиру по разной цене и решает, что продавец торопится.
Оффер, Form F и залог 10%
Когда вы принимаете оффер, стороны подписывают Form F, меморандум о взаимопонимании по форме RERA. В нём цена, дата переоформления, кто какие сборы платит и штрафы, если кто-то откажется от сделки.
При подписании покупатель вносит залог, по традиции 10% цены, обычно чеком, который хранится у агентства продавца до сделки. По стандартным условиям покупатель, отказавшийся без причины, теряет залог, а продавец, отказавшийся от сделки, платит компенсацию, как правило те же 10%. Внимательно читайте особые условия: срок одобрения ипотеки, что остаётся в квартире (мебель, техника) и в каком состоянии её передают.
В Form F также указано, продаётся квартира свободной или с арендатором. От этой строки зависит многое, об этом ниже.
NOC застройщика и закрытие ипотеки
NOC (no objection certificate) от застройщика подтверждает, что у вас нет долгов перед застройщиком и ассоциацией собственников. Без него DLD не переоформит объект. Заявку подают после Form F с титулом, паспортами и подписанной Form F. Стоимость зависит от застройщика, обычно от 500 до 5 000 дирхамов плюс НДС, выдают за 2-7 рабочих дней, если сервисные сборы оплачены на текущую дату. У NOC есть срок действия: если сделка сдвигается, платить придётся снова.
Если квартира в ипотеке, нужен liability letter от вашего банка с точной суммой к погашению. Он действует недолго, часто около 15 дней, поэтому его заказывают ближе к сделке. В день переоформления покупатель (или его банк) платит вашему банку напрямую банковским чеком, банк снимает обременение, остаток получаете вы.
Штраф за досрочное погашение ограничен. По правилам Центрального банка ОАЭ для ипотеки физических лиц он не может превышать 1% остатка долга или 10 000 дирхамов, смотря что меньше (сверху может добавиться НДС). DLD берёт за снятие обременения около 1 290 дирхамов. Проверьте в кредитном договоре условия выхода из фиксированной ставки.
Продажа квартиры с арендатором
Квартиру с арендатором продать можно, договор аренды переходит к покупателю на тех же условиях. Сама продажа не прекращает аренду, зарегистрированную в Ejari. Покупатель забирает оставшиеся чеки и депозит арендатора, это прописывают в Form F.
Если покупателю нужна свободная квартира, по закону Дубая арендатора уведомляют за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом, с указанием причины: продажа. Сообщение по почте или в WhatsApp не считается. На практике квартиры с арендатором покупают инвесторы, а свободные интересны всему рынку, включая тех, кто берёт жильё для себя и в ипотеку. Свободные часто продаются дороже, поэтому иногда выгоднее приурочить продажу к концу аренды. Подробнее о правилах аренды в гайде о сдаче квартиры в Дубае.
День сделки и расходы продавца
Переоформление проходит в Trustee Office DLD, обычно за одну встречу около часа. Покупатель приносит банковские чеки на сумму сделки (если есть ипотека, часть идёт вашему банку, часть вам), сбор DLD и сбор трасти-офиса. Вы приходите с оригиналом паспорта или присылаете представителя по доверенности, плюс NOC и документы банка. Новый титул выдают в электронном виде на имя покупателя в тот же день.
| Расход | Обычная сумма (2026) | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Комиссия агентства | До 2% цены плюс 5% НДС, по Form A | Продавец, своему агентству |
| NOC застройщика | 500-5 000 дирхамов плюс НДС | Продавец |
| Сервисные сборы на дату сделки | Зависит от здания | Продавец |
| Досрочное погашение ипотеки | Не больше 1% остатка или 10 000 дирхамов | Продавец |
| Снятие обременения в DLD | Около 1 290 дирхамов | Продавец |
| Сбор DLD за переход права | 4% цены | По традиции покупатель, фиксируется в Form F |
| Сбор Trustee Office | 4 000 дирхамов плюс НДС (2 000 при цене до 500 000) | По традиции покупатель |
Без ипотеки расходы продавца обычно составляют около 2-2,5% цены. Налога на прирост капитала для физических лиц в ОАЭ нет, но страна вашего налогового резидентства может его взять. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация. Расходы покупателя по тем же статьям разобраны в гайде о расходах при покупке недвижимости в Дубае.
Продажа из-за границы и продажа офф-плана
Прилетать в Дубай для продажи не обязательно. Доверенное лицо может подписать Form F и прийти на сделку по специальной доверенности, где указаны объект и продажа. Если доверенность оформлена за пределами ОАЭ, её заверяет нотариус, легализуют МИД вашей страны и посольство ОАЭ, затем ставит штамп МИД ОАЭ, и её переводят на арабский. На эту цепочку закладывайте 2-4 недели и начинайте её при подписании Form A, а не после оффера. Деньги от продажи выплачивают на имя собственника.
Офф-план можно продать до сдачи дома через переоформление Oqood. Большинство застройщиков разрешают это после оплаты определённой доли цены, часто 30-40% (зависит от застройщика и указано в SPA), и берут административный сбор. Покупатель возмещает вам уже внесённые платежи, доплачивает вашу премию и дальше платит по графику сам.
Реальный пример: двухспальная квартира 135 м² в UH East от Ellington (JLT) куплена в феврале 2024 года за 2 545 000 дирхамов по плану 70/30 и перепродана в январе 2026 года, до сдачи дома, за 3 100 000. К моменту продажи было вложено около 1 374 000 дирхамов (половина цены плюс 4% DLD). Чистая прибыль после 2% комиссии около 493 000 дирхамов: +36% на вложенный капитал за 23 месяца, примерно 17% годовых. Сделка закрыта до конфликта 2026 года, и прошлая доходность не гарантирует будущую.
Если вы продаёте, чтобы купить снова, сначала проверьте, сколько можно занять, на странице ипотеки, или пришлите параметры квартиры через форму ниже.
