Off-plan, Q4 2026
Покупка недвижимости в Дубае, off-plan или готовое
Это две разные покупки с разным движением денег. Ниже: как устроена каждая, сколько стоит, как защищены деньги и что я проверяю до подписания.
Off-plan или готовое: коротко
Off-plan
- 10-20% при брони, остальное взносами
- Вход дешевле готовой квартиры рядом
- Рост цены к сдаче, продажа возможна до ключей
- Аренды нет до сдачи, обычно 2-4 года
- Комиссию агентству платит застройщик
Готовое
- Полная цена при переоформлении, наличные или ипотека
- Видно, что покупаете: вид, отделку, дом
- Аренда с первого месяца, в среднем 6,5-7% чистыми
- Ипотека до 80% для резидентов
- 2% агентству и сборы Trustee Office
Off-plan: что я проверяю до брони
В Дубае одновременно продаётся больше 700 проектов off-plan. В буклетах они похожи. Разница видна в цифрах.
- Застройщика: сданные проекты, задержки, качество домов после сдачи
- Эскроу-счёт и регистрацию проекта в RERA
- Стартовую цену против реальных сделок DLD по готовым квартирам рядом
- План оплаты против ваших денег, включая платёж на ключах
- Выход: кто купит или снимет эту квартиру и за сколько
Сколько и когда платить
План оплаты off-plan
AED
лет
, заплатить при брони
Средний взнос в месяц во время стройки
Пример типичного плана: бронь 10% плюс 4% DLD, затем взносы до сдачи. Настоящие графики привязаны к этапам стройки и у каждого проекта свои.
Готовое: как проходит покупка
Покупка на вторичке в Дубае занимает около 30 дней за наличные и до 60 дней с ипотекой. На каждом шаге стандартный документ, поэтому процесс предсказуем.
- Просмотры и оффер, торгуюсь по реальным сделкам
- Form F (MOU) и чек на 10% депозита, который держит агентство
- NOC от застройщика: долгов по сервис-чарджу нет
- Оценка и финальное одобрение банка, если ипотека
- Переоформление в Trustee Office, новый title deed в тот же день
Цены по районам, по сделкам DLD
Медианная цена квадратного фута квартир, которые реально продали за последние полгода. Готовое и off-plan считаются отдельно: off-plan в том же районе обычно дороже.
| Район | Готовое, AED/фут²Готовое | Off-plan, AED/фут²Off-plan | Сделок за 6 мес. |
|---|---|---|---|
| Dubai South | 1 088 | 1 716 | 9 441 |
| JVC | 1 248 | 1 585 | 4 375 |
| Business Bay | 1 811 | 2 476 | 1 844 |
| Dubai Islands | мало сделок | 2 723 | 1 133 |
| JLT | 1 436 | 2 465 | 1 111 |
| Majan | 1 363 | 1 419 | 1 070 |
| Dubai Creek Harbour | 2 281 | 2 592 | 1 070 |
| Downtown Dubai | 2 377 | 3 564 | 839 |
| Meydan, MBR City | 1 956 | 2 137 | 786 |
| Dubai Marina | 1 954 | 4 142 | 776 |
| Arjan | 1 373 | 1 669 | 615 |
| Dubai Hills Estate | 2 212 | 2 443 | 529 |
| JVT | 1 200 | 1 697 | 498 |
| Palm Jumeirah | 2 566 | 5 605 | 404 |
AED за квадратный фут. Земельный департамент Дубая, продажи квартир за полгода по 3 ноября 2026.
Сколько на самом деле стоит покупка
Сборы платятся один раз, при покупке. Дальше главная регулярная статья расходов это сервис-чардж.
Калькулятор расходов на покупку
AED
Ещё заложите в бюджет
- Сервис-чардж: примерно 10-30 AED за кв. фут в год, платится дому
- Депозит DEWA: 2 000 AED за квартиру, 4 000 AED за виллу
- Мебель и заезд, если будете сдавать с мебелью
- Off-plan: платёж на ключах и первый сервис-чардж при сдаче
,
Сбор DLD, 4%
Админ-сбор DLD и title deed
Trustee Office, с НДС
Агентству 2% + НДС
Регистрация ипотеки 0,25%
Комиссия банка, до 1%
Оценка для банка
Типичные сборы 2026 года. Для ипотеки калькулятор берёт кредит 80%. Off-plan: агентству платит застройщик, сбор за Oqood зависит от застройщика.
В продаже сейчас
Несколько объектов из нашего текущего стока: 199 в продаже. У каждого есть разрешение DLD; полный список с фото и планировками на нашем сайте-каталоге.
Off-plan, Q4 2026
Off-plan, Q1 2026
1,5 млн AED ≈ $408 441
Квартира · 1 спальня · 761 ft²
Jumeirah Village Triangle
Готовый
1,8 млн AED ≈ $490 129
Квартира · 1 спальня · 644 ft²
Dubai Creek Harbour (The Lagoons)
Готовый
Готовый
3,2 млн AED ≈ $871 341
Квартира · 2 спальни · 1 448 ft²
Jumeirah Beach Residence
Готовый
Off-plan, Q4 2026
Готовый
Что можно купить
Квартиры
От студий до четырёх спален и пентхаусов, в башнях с бассейном, залом и консьержем.
Самые ликвидные
Виллы и таунхаусы
Семейные дома в закрытых комьюнити с парками, школами и клубами.
Дефицит предложения
Брендированные резиденции
Дома под управлением отельных брендов: Accor, Marriott, Four Seasons.
Премия около 30%
Офисы и ритейл
Офисы, магазины и шоурумы в аренду компаниям или для своего бизнеса.
Длинные договорыТоп-5 на ноябрь
Каждый месяц я отбираю пять проектов и готовых квартир, которые показал бы своей семье: честная цена по сделкам DLD, застройщик с историей, понятный выход. Напишите бюджет и цель, пришлю подборку в WhatsApp или Telegram в течение дня.
Как закон защищает ваши деньги
Эскроу для каждого проекта
По закону № 8 от 2007 года деньги доходят до застройщика только по мере стройки.
Регистрация в DLD
Каждая продажа off-plan вносится в реестр Oqood по закону № 13 от 2008 года.
Активный регулятор
RERA лицензирует проекты, брокеров и рекламу и штрафует нарушителей до 500 000 AED.
Фрихолд для иностранцев
Во фрихолд-зонах объект полностью ваш, title deed на ваше имя.
Цены можно проверить
Каждая продажа регистрируется в DLD, любую цену можно сравнить с реальными сделками.
Застройщики удержали цены
Из 717 проектов, запущенных с июля 2023, ниже стартовой цены торгуются только 28 (fäm Properties, 2026).
Покупка полностью удалённо
01
Бронь юнита
Депозит и KYC онлайн, прилетать не нужно.
02
Подписание SPA
Электронно или по доверенности.
03
Оплата на эскроу
Взносы переводом на счёт проекта.
04
Регистрация в DLD
Сделка вносится в реестр Oqood.
05
Ключи и title deed
Дальше могу сдать объект или продать его за вас.
Что спрашивают клиенты
Что лучше: off-plan или готовое?
Off-plan подходит под рост капитала и небольшой первый платёж, готовое под аренду с первого месяца и определённость. Многие клиенты сочетают оба варианта. Решает главная цель и то, когда нужны деньги обратно.
Какой типичный план оплаты off-plan?
Бронь 10-20% плюс 4% DLD, затем взносы во время стройки, остаток на ключах. Популярны 60/40 и 70/30; у части застройщиков есть рассрочка после сдачи на 2-5 лет.
Можно ли продать off-plan до сдачи?
Обычно да, после того как оплачена доля, которую задаёт застройщик, часто 30-40%. Застройщик берёт сбор за переуступку, покупатель продолжает платить по графику.
Сколько длится покупка на вторичке?
Около 30 дней за наличные от подписания Form F до переоформления и 45-60 дней с ипотекой: банку нужно время на оценку и финальное одобрение.
Даёт ли покупка недвижимости визу?
Да. Объект от 2 млн AED даёт золотую визу на 10 лет вместе с семьёй. С апреля 2026 года зарегистрированный объект в единоличной собственности даёт продлеваемую визу на 2 года при любой стоимости.
Расскажите, что вам нужно
Достаточно имени и контакта. Отвечаю в течение часа в рабочее время, по-русски или по-английски, и честно говорю, могу ли помочь.
Сделки, запуски и заметки о рынке в Instagram@orlov.dubai
+971 50 108 6910
Onyx Tower 2, Level 5, office 505
The Greens, Dubai, UAE