Кто может купить недвижимость в Дубае
Купить недвижимость в зонах фрихолд может любой иностранец, даже если он не живёт в ОАЭ. Резидентская виза, местный партнёр или компания в ОАЭ не нужны. Для покупки за наличные Земельный департамент Дубая (DLD) просит у частного покупателя только действующий паспорт (резидентам ещё Emirates ID), и титул выдаётся на ваше имя.
Покупать можно одному, вместе с супругом или партнёром, или на компанию. Для компании нужно больше бумаг (торговая лицензия, устав с юридическим переводом на арабский), поэтому частные покупатели обычно оформляют объект на себя.
Иностранные деньги здесь обычное дело. В 2025 году в Дубае прошло рекордных AED 917 млрд продаж, больше 270 000 сделок, и 43% инвесторов были нерезидентами.
Зоны фрихолд: где иностранец может владеть
Иностранец получает полную собственность без срока в зонах, которые определило правительство Дубая. Основа: Regulation No. 3 of 2006 с поправками 2010 года, где зоны перечислены по участкам.
В списке есть Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Barsha South, Al Jaddaf, Mirdif, часть Sheikh Zayed Road и другие районы. Комьюнити, которые чаще всего смотрят иностранцы, например Downtown Dubai, Business Bay, JLT, JVC, Dubai Hills Estate и Dubai Creek Harbour, относятся к фрихолду.
Вне зон фрихолд иностранцу обычно доступна только аренда или право пользования на срок до 99 лет. При покупке квартиры или виллы у крупного застройщика или в известном комьюнити этот вопрос почти не встаёт, но агентство должно проверить статус участка до подписания документов.
Офплан или вторичка: коротко о двух путях
Вы либо покупаете у застройщика до завершения стройки (офплан), либо берёте готовый объект у владельца (вторичка, готовое жильё). Документы, график платежей и расходы у них разные.
- Офплан: 10-20% цены плюс 4% сбора DLD при бронировании, остальное в рассрочку на время стройки (обычно 2-4 года). Комиссию агентству чаще всего платит застройщик. Аренды до сдачи дома нет.
- Вторичка: полная цена при переоформлении, наличными или с ипотекой, плюс около 6,5% расходов при покупке за наличные. Вы видите, что покупаете, и можете сдавать объект с первого месяца.
Подробное сравнение с реальными цифрами есть в гайде офплан или готовая квартира в Дубае.
Покупка на вторичке по шагам
Сделка на вторичке обычно занимает 3-6 недель за наличные и 6-10 недель с ипотекой, от подписания договора до титула. Шаги такие.
- Договор с агентством (Form B). Агентство проверяет титул, что продавец и есть собственник, что у объявления есть действующее разрешение DLD на рекламу, нет ли ипотеки или арендатора.
- Form F (MOU). Form F это стандартный договор купли-продажи DLD между покупателем и продавцом. В нём цена, депозит, дата переоформления, кто какие сборы платит, условия вроде одобрения ипотеки. После подписи обеими сторонами он обязателен.
- Депозит 10%. Покупатель передаёт гарантийный чек на 10% цены, обычно его держит агентство до переоформления. Если покупатель выходит из сделки без причины, предусмотренной Form F, продавец может оставить депозит себе.
- NOC от застройщика. Продавец запрашивает у застройщика справку об отсутствии возражений (NOC), что подтверждает отсутствие долгов по сервисным сборам. Стоит продавцу примерно AED 500-5000 в зависимости от застройщика, срок от нескольких дней до двух недель.
- Ипотека, если она есть. Банк оценивает объект, выдаёт финальное предложение и готовит менеджерские чеки. Если у продавца есть ипотека, её гасят при переоформлении или прямо перед ним.
- Переоформление в Trustee Office. Покупатель и продавец (или их представители) встречаются в регистрационном трасти-офисе. Вы платите 4% DLD, около AED 520-580 административных сборов и сбор трасти AED 4000 + НДС (AED 2000 + НДС для объектов дешевле AED 500 000). Продавец получает менеджерские чеки, DLD в тот же день выдаёт электронный титул на ваше имя.
После сделки вы переоформляете DEWA (электричество и вода) на себя, открываете счёт сервисных сборов в управляющей компании и, если сдаёте объект, регистрируете договор аренды в Ejari.
Покупка офплана по шагам
Офплан покупают у застройщика: бронь занимает несколько дней, регистрация в DLD проходит в течение 90 дней после подписания. Шаги такие.
- EOI или бронирование. На старте продаж застройщики часто берут депозит за заявку (EOI), чтобы закрепить юнит. При бронировании вы платите первый взнос, обычно 10-20%, и 4% сбора DLD.
- SPA. Застройщик выпускает договор купли-продажи (SPA): юнит, площадь, план платежей, срок сдачи, льготный период, штрафы, условия перепродажи. Прочитайте его до второго платежа. Большинство застройщиков подписывают договор электронно.
- Регистрация в Oqood. Застройщик вносит сделку в Oqood, промежуточный реестр DLD для строящихся объектов. По правилам DLD это нужно сделать в течение 90 дней после SPA. Сертификат Oqood подтверждает ваше право до сдачи дома.
- Платежи на эскроу. Каждый взнос идёт на эскроу-счёт проекта, а не на общий счёт застройщика. Платите только на эскроу-счёт, указанный в SPA.
- Сдача дома. После завершения стройки вы вносите платёж при передаче ключей (или начинаете платежи после сдачи), принимаете квартиру с проверкой недочётов, подписываете акт и получаете ключи. Oqood заменяется титулом.
Эскроу требует закон No. 8 of 2007, реестр Oqood ввёл закон No. 13 of 2008. RERA может оштрафовать застройщика на сумму до AED 500 000. Регистрацию проекта и ход стройки можно проверить в приложении Dubai REST.
Покупка удалённо по доверенности
Купить можно и не приезжая в Дубай. Офплан обычно оформляется полностью удалённо: SPA подписывается электронно, платежи идут переводом на эскроу. На вторичке в трасти-офис кто-то должен прийти за вас, значит, нужна доверенность (POA).
DLD ужесточил правила циркуляром 29/R/2025 от июля 2025 года:
- Доверенность должна прямо разрешать конкретную сделку, покупку, в утверждённой формулировке. Общие доверенности могут не принять.
- Доверенность из другой страны заверяют у нотариуса, легализуют в посольстве или консульстве ОАЭ и в МИД ОАЭ.
- Нужен полный юридический перевод на арабский от переводчика с лицензией ОАЭ, и предъявить надо бумажный оригинал.
- Иностранную доверенность примут, только если она выдана не раньше чем за два года до сделки.
Иностранная доверенность обычно готовится 7-12 рабочих дней. Многим проще оформить её у нотариуса в Дубае во время короткой поездки. Расчёт при переоформлении идёт менеджерскими чеками банка ОАЭ, поэтому нерезиденты обычно заранее открывают счёт в ОАЭ. Это не юридическая консультация: формулировку доверенности стоит проверить у юриста или нотариуса.
Документы и расходы
Для покупки за наличные нужен действующий паспорт, а если вы живёте в ОАЭ, ещё Emirates ID. С ипотекой добавятся документы о доходах и выписки со счетов, у каждого банка свой список.
| Расход | Вторичка | Офплан |
|---|---|---|
| Сбор DLD | 4% от цены | 4% от цены (Oqood) |
| Административные сборы DLD | около AED 520-580 | AED 20 плюс сбор застройщика, если есть |
| Trustee Office | AED 4000 + НДС | при бронировании нет |
| Комиссия агентства | 2% + 5% НДС | обычно платит застройщик |
| Ипотека | 0,25% кредита + AED 290, комиссия банка до 1%, оценка AED 2500-3500 | обычно только при сдаче |
Полная раскладка с примером на AED 2 000 000 есть в гайде расходы при покупке недвижимости в Дубае, а калькулятор на странице покупки. Ежегодного налога на недвижимость нет, налоговые резиденты ОАЭ платят 0% с аренды, прироста стоимости и наследства.
Ипотека и резидентская виза
Ипотеку в Дубае дают иностранцам, и резидентам, и нерезидентам. По правилам Центробанка резидент ОАЭ может занять до 80% на первое жильё до AED 5 млн и до 70% дороже этой суммы. Нерезидентам обычно дают 50-60%, зависит от банка. Сборы банк не финансирует, поэтому 4% DLD и комиссию агентства вы платите из своих денег. Подробности в гайде ипотека в Дубае для иностранцев.
Недвижимость даёт и резидентство. С апреля 2026 года единоличный владелец любого зарегистрированного объекта может получить продлеваемую визу на 2 года; совладельцам нужна доля от AED 400 000. От AED 2 млн можно получить 10-летнюю золотую визу вместе с семьёй, офплан засчитывается после регистрации. За первое полугодие 2026 года Дубай выдал 66 000 золотых виз.
Спокойно о 2026 годе. С 28 февраля ОАЭ отражают ракетные и дроновые атаки Ирана, продажи в третьем квартале упали примерно на 45%, цены примерно на 1,7% ниже, чем год назад, при этом население выросло до 4,81 млн. На мой взгляд, у покупателя сейчас больше выбора и больше пространства для торга на вторичке. Если хотите, чтобы я проверил конкретный объект или проект, напишите мне через форму ниже. Сделки проходят через FOR YOU Real Estate, лицензированное агентство в Дубае.
