Долгосрочная аренда или holiday home
Сдавать недвижимость в Дубае законно можно двумя способами: по долгосрочному договору, обычно на 12 месяцев, с регистрацией в Ejari, или посуточно как holiday home по разрешению Департамента экономики и туризма Дубая (DET). Долгосрочная аренда даёт стабильный доход почти без хлопот. Посуточная может принести больше в валовом выражении, но расходы, мебель и риск простоя выше.
| Долгосрочная аренда | Holiday home | |
|---|---|---|
| Договор | Ejari, обычно 12 месяцев | Разрешение DET, посуточные брони |
| Управление | 5-8% годовой аренды | 15-25% выручки |
| Мебель | Обычно без мебели | Полностью обставлена и оборудована |
| Коммунальные услуги | DEWA платит арендатор | DEWA, интернет, уборку платит собственник |
| Доход | Фиксированный, чеками | Зависит от сезона и загрузки |
Для holiday home нужно зарегистрироваться на портале DET Holiday Homes, загрузить титул, паспорт или Emirates ID, счёт DEWA на ваше имя и NOC ассоциации собственников, если здание его требует, и получить номер разрешения, который указывают в каждом объявлении. Опубликованные сборы: около 1 520 дирхамов за первую регистрацию и примерно 300-370 дирхамов за спальню в год за разрешение, с потолком около 1 200-1 270 дирхамов на объект. Разрешение продлевают каждый год. Физическое лицо может держать разрешения максимум на восемь объектов. Гости платят Tourism Dirham за каждую ночь, его собирает оператор.
Посуточная аренда сильнее зависит от туризма. После ракетных и дроновых атак, начавшихся 28 февраля, число туристов с января по август 2026 года упало примерно на 44%, и Дубай в 2026 году отсрочил часть сборов для гостиничного сектора. Спрос на долгосрочную аренду держится лучше, потому что население продолжило расти: 4,81 млн человек к сентябрю 2026 года. Актуальные сборы DET проверяйте на портале в момент подачи.
Ejari: регистрация договора
Каждый долгосрочный договор аренды в Дубае регистрируют в Ejari, реестре договоров DLD. Без Ejari арендатор не подключит DEWA и не оформит визы семье, а ни одна из сторон не сможет подать иск в Центр по рассмотрению арендных споров.
Регистрация делается онлайн через приложение Dubai REST или сайт DLD, стоит около 178 дирхамов с НДС (около 220 в сервисном центре) и обычно одобряется за 1-2 дня. Нужны подписанный договор, данные титула, паспорт или Emirates ID собственника, документ арендатора и номер помещения DEWA. На практике регистрирует агентство, а сбор часто оплачивает арендатор. Пропишите в договоре, кто этим занимается. Ejari обновляют при каждом новом договоре.
Повышение аренды: правила индекса RERA
Поднять аренду при продлении можно только в пределах лимитов индекса RERA и только с письменным уведомлением не позднее чем за 90 дней до конца договора. Лимиты установлены Декретом № 43 от 2013 года и зависят от того, насколько текущая аренда ниже средней для похожего жилья.
| Текущая аренда относительно средней по индексу | Максимальное повышение |
|---|---|
| Ниже не более чем на 10% | 0% |
| Ниже на 11-20% | 5% |
| Ниже на 21-30% | 10% |
| Ниже на 31-40% | 15% |
| Ниже больше чем на 40% | 20% |
С 1 января 2025 года средние значения берут из Smart Rental Index DLD. Он оценивает каждое здание по качеству, отделке, сервисам и локации, а не по одной средней цифре на весь район. Проверить можно на сайте DLD по номеру Ejari, дате окончания договора и текущей аренде. Рост аренды в 2026 году замедлился примерно до 1,5% в год, поэтому многие продления сейчас попадают в зону 0%.
Лимит касается продления с тем же арендатором. С новым арендатором вы назначаете цену по рынку.
Депозит, чеки и кто что оплачивает
Рыночная норма депозита: около 5% годовой аренды для квартиры без мебели и 10% для меблированной. В конце аренды его возвращают за вычетом подтверждённого ущерба сверх нормального износа.
Аренду обычно платят отложенными чеками: стандарт от одного до четырёх чеков в год, иногда до двенадцати. Меньше чеков позволяет согласиться на чуть меньшую сумму, больше чеков расширяет круг арендаторов. Для чеков нужен счёт в банке ОАЭ, и несколько банков открывают счета нерезидентам.
- Платит арендатор: DEWA, жилищный сбор Дубая 5%, который начисляется в счёте DEWA, комиссию агентства (обычно 5% годовой аренды) и часто сбор Ejari.
- Платит собственник: сервисные сборы ассоциации собственников, крупный ремонт и замену изношенных систем, страховку имущества, если квартира с мебелью.
Сервисные сборы это самая большая постоянная статья. Для квартир они обычно от 10 до 30 дирхамов за кв. фут в год в зависимости от здания. Утверждённую ставку для вашего дома публикуют в индексе сервисных сборов DLD (Mollak).
Чистая доходность: честный расчёт
Чистая доходность это годовая аренда минус все расходы собственника, делённая на полную стоимость покупки. В рыночных отчётах средняя чистая доходность в Дубае 6,5-7% (валовая около 7,1-7,4%), но в этих средних часто вычитают только сервисные сборы. Ваша цифра зависит от здания, простоя и управления.
Условный пример: квартира с одной спальней 750 кв. футов (около 70 м²), куплена за 900 000 дирхамов и сдана на год за 72 000.
| Статья | Дирхамов в год |
|---|---|
| Аренда | 72 000 |
| Сервисный сбор (750 кв. футов x 15) | -11 250 |
| Управление (5%) | -3 600 |
| Резерв на ремонт | -2 000 |
| Простой (около 3 недель между арендаторами) | -4 150 |
| Чистый доход | 51 000 |
Валовая доходность к цене 8,0%. С учётом 4% DLD и прочих сборов полная стоимость покупки около 945 000 дирхамов, и чистая доходность выходит около 5,4%. С ипотекой из дохода вычитаются ещё и проценты. Налога на арендный доход для физических лиц в ОАЭ нет, но его может взять ваша страна. Это не налоговая консультация.
Сколько стоит управление
Управляющая компания обычно берёт 5-8% годовой аренды при долгосрочной сдаче и 15-25% валовой выручки при посуточной, уборка и бельё часто оплачиваются отдельно. При долгосрочной аренде в комиссию обычно входят поиск и проверка арендатора, договор и Ejari, сбор чеков, заявки по ремонту и уведомление о продлении.
Уточните, что в комиссию не входит: некоторые компании отдельно берут за продление (часто 1 000-2 500 дирхамов) или за приёмку квартиры при въезде и выезде. Проверьте, что у компании есть лицензия на управление недвижимостью в Дубае и что аренда приходит прямо на ваш счёт или выплачивается ежемесячно с отчётом.
Как вернуть квартиру: уведомление за 12 месяцев
Собственник в Дубае не может просто отказаться продлевать договор. Чтобы вернуть квартиру по окончании аренды, арендатора уведомляют за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом, и только по причинам, которые разрешает закон: продажа, проживание собственника или родственника первой степени, снос или капитальный ремонт. Сообщение по почте или в WhatsApp не считается.
Если вы забираете квартиру для себя, нужно показать, что другого подходящего жилья у вас нет, и два года после возврата жилую квартиру нельзя сдавать другим людям. Раньше срока выселить можно, если арендатор нарушил договор, например не заплатил в течение 30 дней после уведомления. Эти правила установлены Законом № 26 от 2007 года с поправками Закона № 33 от 2008 года. Это общая информация, а не юридическая консультация.
Если вы можете продать квартиру в ближайшие год-два, подумайте об этом до подписания нового договора. Как продают квартиру с арендатором, разобрано в гайде о продаже недвижимости в Дубае.
Как сдавать, живя за границей
Собственник за рубежом может сдавать квартиру в Дубае, не живя там. Что для этого нужно:
- Лицензированное агентство или управляющая компания, договор управления или доверенность на подписание договоров аренды.
- Счёт в банке ОАЭ для чеков или управляющий, который собирает и переводит аренду.
- DEWA: на арендатора при долгосрочной аренде, на вас при посуточной.
- Сервисные сборы без долгов: задолженность потом блокирует NOC застройщика при продаже.
- Доступ к приложению Dubai REST, где видны титул, Ejari и платежи.
Если вы ещё выбираете квартиру под аренду, готовая приносит доход с первого месяца, а офф-план только после сдачи дома. Сравнение есть в гайде «офф-план или готовая квартира». Чтобы оценить аренду и стоимость вашей квартиры, закажите бесплатную оценку на странице продажи или напишите мне через форму ниже.
