Кому дают визу: 2 млн дирхамов в недвижимости Дубая
Десятилетнюю золотую визу получает владелец недвижимости в Дубае стоимостью не меньше 2 млн дирхамов, в одном объекте или в нескольких вместе. Правило установлено Постановлением Кабинета министров № 65 от 2022 года. В Дубае заявку подают через Земельный департамент (DLD), а визу выдаёт Главное управление по делам резидентов и иностранцев (GDRFA).
- Объект должен быть зарегистрирован в DLD: титул для готовой недвижимости, сертификат Oqood для офф-плана.
- DLD смотрит на зарегистрированную стоимость. Некоторые владельцы, купившие дешевле, использовали оценку DLD по текущей рыночной цене. Этот вариант лучше заранее подтвердить в DLD.
- Сбор DLD 4% и прочие расходы на покупку в 2 млн не засчитываются.
- Гражданство любое, возраст любой, местный спонсор или работодатель не нужен.
Спрос в 2026 году не остановился. За первое полугодие Дубай выдал около 66 000 золотых виз, несмотря на региональный конфликт, начавшийся 28 февраля.
Ипотека и офф-план
Подходят оба варианта. Квартиру в ипотеке оценивают по полной стоимости, если банк выдаёт письмо об отсутствии возражений для золотой визы с суммой выплаченного и остатком долга. Раньше требовалось погасить минимальную долю цены, и некоторые консультанты до сих пор об этом говорят. По сообщениям 2026 года, DLD сейчас учитывает полную стоимость. Это правило уже менялось, поэтому проверяйте его в момент подачи.
Офф-план засчитывается после регистрации в Oqood у застройщика, одобренного DLD. Подают сертификат Oqood и свежую выписку о платежах от застройщика. К проектам на самой ранней стадии DLD может присматриваться внимательнее, поэтому квартира в доме, который уже активно строится, надёжнее, чем старт продаж, подписанный на прошлой неделе.
Если покупаете в ипотеку, одобрение и письмо банка добавят 1-2 недели. Первоначальный взнос и ставки разобраны в гайде об ипотеке в Дубае для иностранцев.
Совместная собственность и супруги
При совместной собственности ваша доля обычно сама по себе должна стоить 2 млн дирхамов. Два друга, купившие квартиру за 2 млн пополам, владеют по 1 млн, и ни один из них не получит десятилетнюю визу на этот объект.
С супругами ситуация особая. Некоторым парам засчитывали общую стоимость при наличии заверенного свидетельства о браке, но опубликованные разъяснения и практика расходятся. Проще оформить объект на одного из супругов или сделать так, чтобы доля каждого была от 2 млн, а владелец визы спонсирует второго. Я советую подтвердить схему владения в DLD до подписания SPA, а не после.
Семья
Владелец золотой визы может спонсировать супруга и детей на долгосрочное резидентство, и по текущим правилам детей включают независимо от возраста. Родителей можно спонсировать при определённых условиях, также можно добавить домашний персонал. Каждый член семьи платит свои сборы за визу, медосмотр и Emirates ID и должен иметь медстраховку.
Визы семье оформляют после выдачи основной. Заранее подготовьте легализованные свидетельства о браке и рождении: легализация документов из-за рубежа часто занимает больше времени, чем сама виза.
Шаги, документы и расходы
Заявку подают через приложение Dubai REST или в центре DLD Cube. Когда пакет документов полный, DLD называет срок 7-10 рабочих дней. На весь процесс с медосмотром и Emirates ID закладывайте несколько недель.
- Проверьте право на визу в приложении Dubai REST по титулу или Oqood.
- Подайте паспорт, фото, титул или Oqood, письмо банка при ипотеке и выписку о платежах для офф-плана.
- Оплатите сборы DLD за золотую визу.
- Если вы за пределами ОАЭ, вам выдают разрешение на въезд, чтобы прилететь и завершить оформление.
- Пройдите медосмотр в аккредитованном центре.
- Сдайте биометрию для Emirates ID, виза выдаётся в электронном виде.
- Подайте заявки на членов семьи.
| Статья | Обычная сумма (2026) |
|---|---|
| Пакет DLD за золотую визу для основного заявителя | Около 9 900-10 000 дирхамов |
| Медосмотр и Emirates ID, если канал берёт их отдельно | Около 700-1 900 дирхамов |
| Медстраховка | Около 500-2 000 дирхамов в год и выше |
| Оформление и сервисные сборы | Около 300-500 дирхамов |
| Каждый член семьи | Свои сборы за визу, медосмотр и ID |
Цифры взяты из опубликованных гайдов 2026 года и меняются, точную сумму система DLD показывает при оплате. Сверху идут сами расходы на покупку: 4% DLD от 2 млн дирхамов это 80 000. Все расходы покупателя собраны в гайде о расходах при покупке недвижимости в Дубае.
Виза на 2 года и другие варианты
Если объект дешевле 2 млн дирхамов, в Дубае есть продлеваемая двухлетняя резидентская виза для владельцев недвижимости. С конца апреля 2026 года единственный владелец зарегистрированного объекта в Дубае получает право на неё независимо от стоимости, раньше минимум был 750 000 дирхамов. При совместной собственности доля каждого совладельца должна стоить не меньше 400 000 дирхамов, даже если доли равные.
Здесь стоит планировать аккуратно. Изменение появилось на странице услуги в DLD Cube Centre, а не в официальном объявлении, и такие детали, как готовый объект или офф-план, ипотека и правила для супругов, уточняются при подаче. Большинство гайдов пишут, что для двухлетней визы нужен готовый объект. Визу продлевают, пока вы владеете недвижимостью.
Для тех, кому 55 и больше, есть ещё пенсионная виза на 5 лет, в том числе при владении недвижимостью от 1 млн дирхамов.
Жизнь за границей и сохранение визы
Жить в ОАЭ, чтобы держать золотую визу, не нужно. Обычное правило, по которому резидентская виза аннулируется после шести месяцев за границей, на владельцев золотой визы не распространяется, поэтому основной дом может оставаться в другой стране.
Визу держит недвижимость. Если вы продаёте объект и у вас нет другой подходящей недвижимости на 2 млн дирхамов, визу могут аннулировать. Продление через 10 лет устроено так же: вы по-прежнему должны владеть подходящим объектом, а медстраховка должна быть действующей.
Золотая виза даёт резидентство. Налоговым резидентом ОАЭ она сама по себе вас не делает: для этого свои критерии, а правила вашей страны продолжают действовать. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
Чтобы подобрать объект под порог 2 млн и ваш бюджет, начните с гайда как купить недвижимость в Дубае иностранцу и страницы покупки с калькулятором расходов, или напишите мне бюджет через форму ниже. Сделки проходят через FOR YOU Real Estate, лицензированное агентство в Дубае.
