Что такое equity release
Equity release это ипотека под объект, который уже принадлежит вам, чтобы получить из него деньги. Ваш капитал в объекте (equity) равен банковской оценке минус остаток долга. Банк регистрирует новый залог на титул, а объект, арендатор и арендный доход остаются у вас.
В ОАЭ встречаются три варианта:
- Чистый equity release (cash-out): объект полностью оплачен, банк выдаёт кредит под его залог.
- Рефинансирование с доплатой (buy-out plus equity): объект в ипотеке. Новый банк гасит старый кредит и выдаёт больше остатка. Разницу получаете вы, часто ещё и по более низкой ставке.
- Увеличение кредита (top-up): ваш текущий банк добавляет сумму к действующему кредиту, если это позволяет его политика.
Equity release или рефинансирование с доплатой в ОАЭ предлагают, в частности, Mashreq, ADIB, Emirates NBD и ADCB. Продукты, ставки и требования у банков разные и меняются в течение года, поэтому сравнивайте несколько предложений.
Сколько можно получить
Сумма на руки равна новому кредиту в пределах лимита LTV Центробанка минус остаток долга. Лимиты те же, что при покупке, и считаются от свежей банковской оценки, а не от цены, за которую вы покупали.
- Иностранец, объект его первое жильё до 5 млн дирхамов: до 80% стоимости.
- Иностранец, первое жильё дороже 5 млн: до 70%.
- Иностранец, второе жильё или сдаваемый объект: до 60%.
- Нерезидент: отдельного лимита в правилах нет, но банки, которые это делают, обычно останавливаются на 50-55%.
Многие банки ставят свой лимит ниже законного, поэтому для резидентов часто выходит 60-75% даже на первое жильё. Действует и правило долговой нагрузки: новый платёж вместе с другими долгами после стресс-теста должен укладываться в 50% дохода.
| Пример: сдаваемая квартира, резидент-иностранец | AED |
|---|---|
| Оценка банка | 3 000 000 |
| Максимальный новый кредит (60%) | 1 800 000 |
| Погашение старой ипотеки | 900 000 |
| Деньги до расходов | 900 000 |
| Расходы (см. ниже), около | 37 000 |
| На руки, около | 863 000 |
Новый кредит 1 800 000 дирхамов на 25 лет под 4,2% даёт платёж около 9 700 дирхамов в месяц. Платёж по своим цифрам можно посчитать в ипотечном калькуляторе.
Кому дают
Проще всего резидентам со стабильным доходом. Нерезидентам тоже дают, но под меньший процент от стоимости и в меньшем числе банков. В любом случае объект должен быть готовым, с титулом на ваше имя.
- Резиденты на зарплате: обычно от 6 месяцев у текущего работодателя и доход, который проходит тест на 50% долговой нагрузки.
- Владельцы бизнеса: 2-3 года работы компании и аудированная отчётность.
- Нерезиденты: подтверждение дохода в своей стране, кредитная история и выписки, как при обычной ипотеке для нерезидента.
- Возраст: в большинстве банков кредит должен закончиться примерно к 65 годам у наёмных сотрудников и к 70 у владельцев бизнеса. Срок до 25 лет.
- Офплан: пока объект строится, equity release невозможен, потому что ещё нет титула, который можно заложить.
Банки по-разному смотрят на цель кредита. Одни разрешают тратить деньги только на покупку недвижимости в ОАЭ или ремонт и перечисляют их напрямую продавцу или застройщику. Другие цель не ограничивают. Спросите об этом до подачи заявки.
Сколько это стоит
Рассчитывайте примерно на 1,5-2,5% от нового кредита, в зависимости от того, гасится ли старый. В примере выше, с новым кредитом 1,8 млн и старым на 900 000, это около 37 000 дирхамов.
- Оценка: около 2 500-3 500 дирхамов, в акциях банков её иногда возвращают.
- Комиссия банка: 0-1% от нового кредита плюс НДС (до 18 000 в примере).
- Регистрация ипотеки в DLD: 0,25% от нового кредита (4 500 в примере) плюс небольшие сборы.
- Досрочное погашение старого кредита: по правилам Центробанка не больше 1% от остатка или 10 000 дирхамов, что меньше (9 000 в примере).
- Снятие старого залога в DLD и справки банков: около 1 300 дирхамов плюс мелкие сборы за письма.
- Страхование жизни и объекта по новому кредиту, ежемесячно или раз в год.
Сбор DLD 4% не платится: собственник объекта не меняется.
Порядок и сроки
Большинство сделок по equity release и рефинансированию закрываются за 2-6 недель. Срок зависит от документов, оценки и, при рефинансировании, от того, как быстро старый банк выдаст справку об остатке долга.
- Проверка возможности: доход, текущие долги, примерная стоимость объекта.
- Сравнение предложений и подача заявки.
- Независимая оценка по заказу нового банка.
- Окончательное одобрение и подписание кредитных документов.
- При рефинансировании: справка старого банка, погашение старого кредита и снятие его залога в DLD.
- Регистрация нового залога в DLD и выплата денег.
Деньги на второй объект или офплан
Частая цель equity release: первый взнос на второй объект. Это рабочий вариант, но у вас будет два кредита, и оба банка смотрят на один и тот же доход.
- На второй готовый объект в ипотеку иностранцу нужен взнос от 40% (LTV 60%) плюс около 4% сбора DLD и другие расходы.
- Платежи по офплану в период стройки вносятся из своих средств, и деньги от equity release подходят для этого. Банк, который потом даст ипотеку при передаче ключей, учтёт платёж по equity release в вашей долговой нагрузке.
- Центробанк требует, чтобы первый взнос при покупке был из собственных средств, а не из потребкредита или кредитной карты. Деньги из ипотеки под ваш же объект обычно рассматривают иначе, но уточните это у второго банка до подписания документов.
Под сам офплан до передачи ключей деньги не получить. Чтобы забрать прибыль до сдачи, объект продают. Реальный пример: двухспальная квартира 135 м² в UH East от Ellington (JLT), куплена в феврале 2024 года за 2 545 000 дирхамов по плану 70/30, продана в январе 2026 года до передачи ключей за 3 100 000. К моменту продажи было вложено около 1 374 000 (половина цены плюс 4% DLD). Чистая прибыль после 2% комиссии около 493 000 дирхамов, это +36% на вложенный капитал за 23 месяца, около 17% годовых. Сделка закрыта до конфликта 2026 года, и прошлый результат не гарантирует будущий. Сравнение двух путей есть в гиде офплан или готовая квартира.
Рефинансирование ради более низкой ставки
Рефинансирование (buy-out) переводит вашу ипотеку в другой банк, обычно ради более низкой ставки, с доплатой сверху или без. Оно оправдано, когда экономия на процентах за ближайшие годы больше расходов на переход.
Центробанк прямо указывает, что препятствий для рефинансирования в другом банке быть не должно, и ограничивает комиссию за досрочное погашение: не больше 1% от остатка или 10 000 дирхамов, что меньше. При остатке 1 200 000 дирхамов переход с 5,5% на 4,2% экономит около 15 000 на процентах в первый год. Расходы на переход (комиссия не больше 10 000, регистрация в DLD 0,25%, то есть 3 000, оценка и возможная комиссия банка) часто окупаются за год-два. Лучший момент обычно в конце фиксированного периода, когда кредит вот-вот перейдёт на более высокую плавающую ставку. Ставки осени 2026 года есть в гиде ипотека в Дубае для иностранцев.
Риски
Equity release превращает стоимость объекта в долг, поэтому главный риск это кредитное плечо. Прежде чем подавать заявку, взвесьте следующее.
- Платёж вырастет, а после фиксированного периода ставка начнёт меняться вместе с EIBOR.
- Долговая нагрузка будет занята, и это может помешать ипотеке, которая понадобится позже.
- Ниже оценка, меньше денег. В 2026 году цены в Дубае были примерно на 1,7% ниже, чем годом раньше, а продажи в третьем квартале упали примерно на 45% после начала регионального конфликта, поэтому оценщики осторожны.
- Если доход в валюте, отличной от дирхама или доллара, реальный платёж зависит от курса.
- Если деньги ушли в офплан, они заморожены до передачи ключей или перепродажи.
Обычно я советую брать ровно столько, сколько нужно под конкретную покупку, и держать запас на несколько месяцев платежей. Сделки проходят через FOR YOU Real Estate, лицензированное агентство в Дубае. Текст носит общий характер и не заменяет финансовую или юридическую консультацию. Чтобы прикинуть, сколько можно получить под ваш объект, пришлите мне его данные.
